Pertukaran real estat - apa konsekuensi pajaknya?

Pajak Layanan

Perdagangan real estat adalah salah satu sektor ekonomi yang paling berkembang. Pemilik properti juga merupakan perusahaan yang melakukan berbagai kegiatan properti, seperti penjualan, kontribusi dalam bentuk barang atau sumbangan. Ada juga situasi ketika dua pengusaha yang memiliki real estat memutuskan untuk beralih. Pertukaran real estat memiliki implikasi pajak tertentu, yang akan kita bahas dalam artikel ini.

Konversi real estat dalam pajak penghasilan

Pertukaran itu sendiri dijelaskan dalam KUHPerdata, di mana ditunjukkan bahwa melalui perjanjian pertukaran, masing-masing pihak berjanji untuk mengalihkan kepemilikan barang kepada pihak lain dengan imbalan untuk mengalihkan kepemilikan barang lain. Ketentuan yang berkaitan dengan penjualan berlaku mutatis mutandis untuk konversi.

Dalam kasus pengusaha, salah satu sumber pendapatan yang dicapai sebagai bagian dari kegiatan usaha adalah penjualan real estat untuk dipertimbangkan. Perlu ditegaskan bahwa balas jasa ini tidak harus dalam bentuk uang. Dalam hal pertukaran, kami juga berurusan dengan elemen yang harus dibayar, seperti dalam pertukaran untuk satu properti, pembayar pajak menerima yang lain. Yang kami maksud dengan penjualan untuk dipertimbangkan adalah pengalihan kepemilikan atau hak milik lainnya dengan imbalan keuntungan finansial. Dengan demikian, tidak hanya mencakup kontrak penjualan, tetapi juga kontrak pertukaran. Agar suatu kegiatan dapat dipertimbangkan, tidak harus disertai dengan manfaat kas dan arus kas. Akibatnya, pertukaran real estat, seperti penjualan, adalah bentuk pelepasan untuk dipertimbangkan.

Sebagaimana ditunjukkan oleh ketentuan undang-undang pajak penghasilan pribadi, penghasilan dari penjualan dengan cara menukar real estat untuk masing-masing pihak dalam kontrak yang mengalihkan kepemilikan adalah nilai real estat, barang atau hak yang dialihkan dengan cara pertukaran. . Kontrak itu sendiri dapat berupa pertukaran dua real estat atau pertukaran yang digabungkan dengan pembayaran tambahan. Penting untuk menentukan penghasilan kena pajak dengan benar dalam kasus ini.

Menariknya, dalam interpretasi 13 Januari 2015 (nomor referensi IBPBII / 2 / 415-898 / 14 / JG), Direktur Kamar Pajak di Katowice menyatakan pandangan bahwa dalam kasus konversi, keuntungan finansial adalah properti kedua diperoleh dengan cara ini, jadi transaksi seperti itu juga merupakan penjualan dengan pembayaran. Fakta bahwa real estat yang dipertukarkan memiliki nilai yang sama tidak relevan dari sudut pandang peraturan pajak.

Contoh 1.

Wajib Pajak A memiliki real estate senilai PLN 12.000, sedangkan Wajib Pajak B memiliki real estate senilai PLN 15.000. Wajib pajak memutuskan untuk mengadakan perjanjian untuk menukar properti tersebut. Jumlah kena pajak untuk wajib pajak A adalah PLN 12.000, sedangkan untuk wajib pajak B adalah PLN 15.000.

Contoh 2.

Wajib Pajak C dan D memiliki real estat masing-masing senilai PLN 20.000. Mereka memutuskan untuk mengubah properti ini. Meskipun nilai properti ini sama untuk setiap wajib pajak, jumlah kena pajaknya adalah PLN 20.000.

Contoh 3.

Wajib Pajak E memiliki real estate senilai PLN 10.000. Di sisi lain, wajib pajak F memiliki properti senilai PLN 7.000. Para pihak bertukar real estat, di samping itu, pembayar pajak F membayar pembayar pajak E sejumlah PLN 3.000. Oleh karena itu, basis pajak untuk pembayar pajak E adalah PLN 13.000, dan untuk pembayar pajak F PLN 7.000.

Biaya yang dapat dikurangkan dari pajak saat mengonversi real estat

Jumlah yang diperoleh dari pertukaran real estat merupakan pendapatan pajak bagi pengusaha, oleh karena itu wajib pajak berhak untuk mengurangi biaya yang dapat dikurangkan dari pajak. Harus diingat bahwa nilai real estat yang akan dipertukarkan bukan merupakan biaya pengurang pajak bagi wajib pajak. Dalam kasus seperti itu, mungkin hanya biaya yang dikeluarkan untuk akuisisi real estat yang dapat dikonversi.

Contoh 4.

Pada tahun 2016, wajib pajak membeli properti seharga PLN 5.000. Pada tahun 2017, nilai properti meningkat menjadi PLN 8.000. Wajib pajak memutuskan untuk menandatangani perjanjian pertukaran real estat - untuk propertinya senilai PLN 8.000, ia menerima properti lain senilai PLN 7.000. Dengan demikian, nilai properti riil yang diterima (yaitu PLN 7.000) tidak dapat dikurangkan dari pajak. Biaya adalah jumlah yang dibayarkan untuk pembelian properti - PLN 5.000. Dasar pengenaan pajak untuk wajib pajak adalah PLN 3.000 (8.000-5.000).

Pertukaran real estat dalam pajak pertambahan nilai

Mengenai PPN, harus diakui bahwa pertukaran real estat merupakan penyerahan barang-barang yang dibayar untuk setiap pengusaha. Oleh karena itu kami akan menangani dua kegiatan kena pajak. Seperti dalam kasus pajak penghasilan, penerimaan real estat sebagai gantinya memenuhi syarat suatu transaksi tertentu sebagai hutang. Posisi ini ditegaskan dalam putusan Mahkamah Agung TUN tanggal 16 Juni 2011, berkas ref. I FSK 643/10, yang berbunyi bahwa: di antara kegiatan "pengalihan hak untuk melepaskan barang sebagai pemilik" salah satu pasti dapat menyebutkan jual beli dan transaksi lainnya yang, dalam istilah ekonomi, akan menghasilkan hasil yang serupa.

Undang-undang PPN tidak mengatur prosedur khusus untuk menentukan basis pajak, oleh karena itu aturan umum harus diterapkan. Jumlah kena pajak PPN adalah segala sesuatu yang merupakan pembayaran yang diterima atau akan diterima oleh pemasok atas suatu penjualan dari pembeli, penerima, atau pihak ketiga, termasuk subsidi yang diterima, subsidi, dan pembayaran lain yang sejenis yang secara langsung berkaitan dengan harga barang. barang atau jasa yang disediakan oleh Wajib Pajak. Jika terjadi konversi, jumlah kena pajak PPN akan menjadi nilai properti dan pembayaran tambahan apa pun yang akan ditransfer ke wajib pajak.

Contoh 5.

Wajib Pajak A memiliki real estate senilai PLN 12.000, sedangkan Wajib Pajak B memiliki real estate senilai PLN 15.000. Wajib pajak memutuskan untuk mengadakan perjanjian untuk menukar properti tersebut. Besarnya PPN untuk Wajib Pajak A adalah PLN 12.000, sedangkan untuk Wajib Pajak B adalah PLN 15.000.