Kontrak awal tanpa notaris saat menjual real estat

Melayani

Saat membeli properti, misalnya sebidang tanah atau flat, kontrak awal sering kali ditandatangani terlebih dahulu, dan hanya setelah beberapa waktu kontrak akhir. Kontrak pendahuluan tanpa notaris memberikan perlindungan yang lebih buruk jika pihak lain gagal memenuhinya. Kami menjelaskan bagaimana Anda dapat melindungi diri Anda sendiri dalam kontrak semacam itu dan apa yang harus dilakukan jika pihak lain berubah pikiran setelah menandatangani kontrak.

Kontrak untuk penjualan real estat selalu dengan notaris

Kesimpulan dari kontrak akhir untuk penjualan real estat selalu membutuhkan kunjungan ke notaris. Kontrak semacam itu harus dalam bentuk akta notaris - jika tidak maka akan batal. Hal ini menimbulkan biaya (keharusan membayar upah notaris), tetapi sekaligus melindungi kepentingan kedua belah pihak. Notaris harus memeriksa status hukum properti, daftar tanah dan hipotek, menyiapkan kontrak agar sah, dan setelah menandatanganinya, mengajukan permohonan ke pengadilan yang menyimpan daftar tanah dan hipotek untuk menghapus pemilik lama dan masuk yang baru.

Dalam praktiknya, kontrak awal sangat sering dibuat sebelum menandatangani kontrak akhir untuk penjualan real estat. Biasanya, hal ini dilakukan agar pembeli dapat memperoleh pembiayaan untuk pembelian real estat, misalnya pinjaman bank. Bank memerlukan salinan perjanjian pinjaman awal. Berkat kontrak awal, pembeli juga ingin melindungi dirinya dari kenyataan bahwa pemilik akan menjual properti itu kepada orang lain untuk sementara waktu. Kontrak pendahuluan tidak harus dalam bentuk akta notaris.

Kontrak awal - apa itu?

Kontrak pendahuluan adalah suatu persetujuan dimana salah satu atau kedua belah pihak berjanji untuk membuat kontrak final yang ditandai (Pasal 389 1 KUH Perdata). Kontrak awal harus menentukan ketentuan penting dari kontrak akhir, yaitu harga dan subjek penjualan.

Tidak ada kewajiban untuk menunjukkan dalam kontrak awal tanggal di mana kontrak akhir harus diselesaikan. Namun, sebagai aturan, tanggal tersebut segera ditetapkan dalam kontrak awal. Jika kontrak tidak menentukan tanggal, itu dapat ditetapkan oleh pihak yang berhak menuntut kesimpulan dari kontrak akhir.

Jika kedua belah pihak berhak untuk menuntut kesimpulan dari perjanjian yang dijanjikan dan masing-masing telah menetapkan tanggal yang berbeda, tanggal pengikatan ditentukan oleh pihak yang sebelumnya mengajukan pernyataan yang bersangkutan. Jika, dalam waktu satu tahun sejak penutupan kontrak awal, batas waktu untuk penutupan kontrak akhir belum ditetapkan, maka kesimpulannya tidak dapat diminta lagi. Hal ini disebabkan Pasal 389 2 KUH Perdata.

Kontrak awal tanpa notaris adalah sah

Perjanjian penjualan real estat pendahuluan mungkin atau mungkin tidak dalam bentuk akta notaris. Kontrak pendahuluan tanpa notaris, dibuat dalam bentuk tertulis biasa, juga akan berlaku. Mengapa, kemudian, menyimpulkan perjanjian penjualan real estat awal dengan notaris? Karena memberikan perlindungan yang jauh lebih baik jika pihak lain menghindari kesimpulan dari kontrak penjualan yang dijanjikan. Berikut kami jelaskan perbedaannya.

Kontrak awal di notaris - perlindungan yang lebih baik

Apa keuntungan terbesar dari membuat perjanjian awal penjualan real estat dalam bentuk akta notaris?

  • jika pihak lain tidak ingin membuat perjanjian akhir (misalnya pemilik menolak untuk menjual properti), dapat dipaksa untuk melakukannya di pengadilan; putusan pengadilan kemudian diganti dengan tanda tangan pihak berdasarkan kontrak;

  • dimungkinkan untuk memblokir pemilik dari menjual properti ke pembeli lain (yang, misalnya, menawarkan harga yang lebih baik) - cukup untuk memasukkan klaim untuk kesimpulan kontrak akhir dalam daftar tanah dan hipotek, yang dihasilkan dari pendahuluan perjanjian.

Contoh 1:

Tadeusz Piotrowski ingin membeli real estate dari Anna Jankowska. Para pihak membuat perjanjian penjualan awal dengan notaris, di mana mereka menentukan harga dan tanggal untuk kesimpulan dari perjanjian yang dijanjikan. Sementara itu, Anna Jankowska berubah pikiran dan tidak muncul di kantor notaris untuk tanggal penandatanganan kontrak penjualan yang dijanjikan. Tadeusz Piotrowski ingin menjadi pemilik properti khusus ini dengan harga yang ditentukan dalam kontrak awal. Jadi dia mengajukan gugatan ke pengadilan untuk menyimpulkan kontrak yang dijanjikan. Dalam hal ini, keputusan pengadilan terakhir menggantikan kontrak penjualan akhir. Berkat ini, Tadeusz Piotrowski menjadi pemilik properti.

Mulai masa percobaan 30 hari gratis tanpa pamrih!

Kontrak awal tanpa notaris - apa kerugiannya?

Mengapa pembuatan perjanjian pendahuluan penjualan real estat yang melewati notaris kurang menjamin kepentingan para pihak? Karena memberikan sedikit ruang untuk bertindak jika terjadi kegagalan oleh pihak lain untuk memenuhi kontrak. Kontrak pendahuluan tanpa notaris tidak memungkinkan pihak lain dipaksa di pengadilan untuk memenuhi kontrak yang dijanjikan dan menjual (atau membeli) real estat. Anda hanya dapat mengklaim kompensasi.

Selain itu, cakupan kompensasi ini sangat terbatas, jika ketentuan yang sesuai dalam kontrak tidak diurus, menjamin kompensasi yang lebih besar. Sebagai aturan, dalam hal kegagalan untuk mematuhi kontrak awal, Anda hanya dapat meminta kompensasi atas kerusakan yang diderita oleh fakta bahwa pihak tersebut mengandalkan kesimpulan dari kontrak yang dijanjikan (yang disebut kepentingan negatif dalam kontrak ). Kompensasi ini biasanya rendah, karena hanya mencakup:

  • penggantian biaya untuk menyelesaikan kontrak akhir (misalnya biaya perjalanan, memperoleh dokumen yang diperlukan);

  • penggantian biaya persiapan kesimpulan kontrak akhir (misalnya biaya pengacara yang menyiapkan atau meninjau kontrak).

Namun, kompensasi tidak mencakup kerugian yang timbul sebagai akibat dari tindakan yang diambil untuk melaksanakan kontrak, misalnya mengumpulkan uang untuk membayar harganya.

Contoh 2:

Jan Nowak menandatangani perjanjian penjualan real estat awal, di mana ia berjanji untuk menjual apartemen itu kepada Maria Kowalska. Maria Kowalska mengambil tindakan untuk melakukan kontrak - mengumpulkan uang untuk membayar harganya. Untuk tujuan ini, dia menjual plot dan mengambil pinjaman bank yang dia harus membayar komisi. Namun, Jan Nowak menarik diri dari menyimpulkan perjanjian penjualan yang dijanjikan. Maria Kowalska tidak dapat menuntut penggantian biaya yang timbul sehubungan dengan mengambil pinjaman dan menjual sebidang tanah sebagai kompensasi.

Bagaimana cara mengamankan kontrak awal?

Dalam kontrak awal, ruang lingkup kompensasi dapat ditingkatkan. Dapat ditulis bahwa dalam hal kegagalan untuk memenuhi kontrak, pihak lain dapat menuntut ganti rugi dalam jumlah penuh. Anda juga dapat memberikan penalti kontrak - maka kompensasi tersebut memiliki bentuk "flat-rate" dan Anda tidak perlu membuktikan jumlah kerusakan.

Paling sering, bagaimanapun, kontrak awal dijamin dengan cara yang berbeda - dengan uang muka, yang dibayar oleh pembeli. Jika pembeli tidak menyelesaikan kontrak yang dijanjikan karena keadaan yang menjadi tanggung jawabnya, penjual dapat menarik diri dari kontrak dan menahan uang muka. Jika kontrak tidak diselesaikan oleh penjual, pembeli dapat menarik diri dari kontrak. Kemudian penjual harus membayar uang muka dalam jumlah ganda. Kontrak pendahuluan tanpa notaris juga dapat dijamin dengan cara ini.

Penjualan real estat: kontrak awal tanpa notaris - ringkasan:
1. Akad pendahuluan tanpa notaris adalah sah, tetapi kurang melindungi para pihak.
2. Kontrak pendahuluan dalam bentuk akta notaris memberikan kemungkinan untuk memblokir penjualan real estat kepada orang lain (dengan entri dalam daftar tanah dan hipotek) dan memaksa pihak lain untuk membuat kontrak akhir di pengadilan.
3. Kontrak pendahuluan tanpa notaris hanya memberikan kemungkinan untuk menuntut ganti rugi sampai batas tertentu, jika pihak lain berubah pikiran dan tidak membuat kontrak final.
4. Setiap kontrak awal harus dijamin dengan deposit.