Resolusi komunitas perumahan - apa yang perlu diketahui tentangnya?

Melayani

Membeli bisnis atau apartemen di gedung dengan banyak tempat berarti pemilik harus bertemu dari waktu ke waktu untuk memutuskan masalah umum. Ini dilayani oleh resolusi komunitas perumahan. Bagaimana itu diambil? Siapa yang bisa memilih? Berapa Banyak Yang Anda Butuhkan? Biasakan diri Anda dengan aturan yang berlaku!

Mengadakan pertemuan

Dewan manajemen atau manajer yang dipercayakan dengan pengelolaan real estat bersama wajib mengadakan pertemuan dari total pemilik tempat setidaknya sekali setahun, selambat-lambatnya pada kuartal pertama setiap tahun. Selain itu, dewan manajemen (manajer) mengadakan pertemuan bila perlu dan juga harus melakukannya atas permintaan pemilik tempat dengan setidaknya 1/10 saham di properti. Manajemen (manajer) memberi tahu setiap pemilik tempat secara tertulis tentang pertemuan semua pemilik tempat setidaknya satu minggu sebelum pertemuan. Pemberitahuan harus mencakup:

  • hari,

  • jam,

  • tempat

  • Jadwal acara.

Jika terjadi perubahan yang dimaksudkan dalam hak dan kewajiban bersama dari pemilik tempat, konten perubahan ini harus ditunjukkan dalam pemberitahuan. Aturan dihasilkan dari tindakan kepemilikan tempat.

Resolusi komunitas meskipun tidak mencapai kuorum

Dalam apa yang disebut masyarakat perumahan besar, kecuali semua pemilik memutuskan lain (dalam bentuk akta notaris), berlaku aturan pengelolaan real estat bersama yang dihasilkan dari akta tersebut. Resolusi yang diambil oleh anggota masyarakat adalah kunci penting. Menariknya, dalam kasus ini tidak ada persyaratan untuk kuorum, yang merupakan ciri khas dari keputusan yang dibuat oleh badan kolektif (yaitu jumlah minimum anggota yang diperlukan agar resolusi komunitas menjadi sah). Artinya, rapat harus tetap dilakukan meskipun dihadiri, misalnya, 1/6 dari seluruh anggota masyarakat (pemilik tempat).

Namun, hal di atas tidak berarti bahwa resolusi komunitas itu sah terlepas dari pencapaian mayoritas tertentu. Untuk meloloskan resolusi yang efektif dalam komunitas perumahan besar, suara mayoritas dari semua pemilik tempat diperlukan. Oleh karena itu mengacu pada suara semua pemilik (umumnya dihitung menurut jumlah saham), dan bukan hanya mayoritas suara yang diberikan pada pertemuan tersebut. Suara dapat diselesaikan nanti.

Contoh 1

Pemilik apartemen, anggota komunitas, memiliki total 8.000. saham. Pemilik 2.000 orang datang ke pertemuan yang diselenggarakan dengan benar. saham (1/4). Pertemuan seperti itu harus dilakukan meskipun hanya 25% pemilik yang terwakili di sana. Namun, bahkan jika dalam rapat seperti itu semua orang mendukung resolusi, itu tidak akan efektif pada tahap ini, karena keabsahannya membutuhkan suara mayoritas, yaitu dalam hal ini suara pemilik yang mewakili min. 4.001 saham (lebih dari 1/2 dari total saham). Suara tambahan ini mungkin dapat dikumpulkan yang disebut metode "melingkar", seperti yang akan dibahas di bawah ini.

Resolusi komunitas oleh mayoritas saham

Aturan dasar (default) untuk menghitung suara adalah bahwa mayoritas suara dihitung menurut ukuran saham (kecuali kesepakatan atau keputusan yang diambil oleh mayoritas saham menetapkan bahwa dalam hal tertentu, setiap pemilik memiliki satu suara).

Keputusan pemilik tempat diadopsi baik dalam rapat atau dengan pemungutan suara individu oleh dewan manajemen (yang disebut metode melingkar). Keputusan tersebut dapat berupa hasil suara yang dikeluarkan sebagian dalam rapat dan sebagian lagi berdasarkan pemungutan suara perseorangan.

Dewan komunitas harus ingat bahwa isi resolusi, yang diadopsi dengan partisipasi suara yang dikumpulkan secara individual, setiap pemilik tempat harus diberitahu secara tertulis. Ketentuan tindakan kepemilikan tempat tidak mengharuskan pemilik untuk diberitahu tentang isi dari resolusi komunitas yang diadopsi pada pertemuan tersebut.

Resolusi komunitas berdasarkan prinsip "satu pemilik = satu suara"

Jika:

  • jumlah saham dalam milik bersama tidak sama dengan 1, atau

  • ketika mayoritas saham dimiliki oleh satu pemilik, atau

  • ketika kedua kondisi di atas terpenuhi secara bersama-sama,

pemungutan suara menurut prinsip bahwa setiap pemilik memiliki satu suara diperkenalkan pada setiap permintaan pemilik tempat yang memegang setidaknya 1/5 dari saham di properti bersama.

Peraturan ini harus ditafsirkan secara harfiah, yaitu jika pemilik memiliki, misalnya, dua tempat, maka penerapan aturan pemungutan suara alternatif yang disebutkan di atas akan mengakibatkan pemilik memiliki satu suara (dan bukan satu untuk setiap tempat yang dimilikinya).Dengan cara ini, pemilik dengan banyak rumah susun memiliki pengaruh yang lebih kecil terhadap resolusi komunitas perumahan.

Selain itu, untuk memperkenalkan, dalam keadaan yang disebutkan di atas, prinsip bahwa ada satu suara per pemilik, cukup bagi pemilik untuk mengajukan permintaan. Oleh karena itu, tidak tergantung pada pengambilan keputusan tentang hal ini - posisi ini didukung oleh Mahkamah Agung dalam resolusi 7 Oktober 2005, file ref. nomor IV CK 129/05.

Mulai masa percobaan 30 hari gratis tanpa pamrih!

Memilih anggota komunitas - pemilik bersama tempat

Sampai saat ini, banyak kesulitan yang terkait dengan pemungutan suara oleh pemilik bersama flat di asosiasi perumahan. Masalahnya serius dalam kaitannya dengan bangunan besar, misalnya ruang garasi bertingkat. Karena area yang biasanya sangat besar, tempat seperti itu dikaitkan dengan sejumlah besar saham (suara yang sangat berat). Namun, dalam praktiknya tidak mungkin untuk memberikan suara seperti itu, karena pemilik bersama (seringkali puluhan dari mereka) harus mencapai kebulatan suara, yang seringkali ternyata tidak mungkin.

Aturan yang berbeda sekarang telah diadopsi. Masing-masing pemilik bersama tempat tersebut memiliki apa yang disebut suara parsial yang dapat dia pilih sendiri ketika resolusi komunitas disahkan. Dengan demikian, setiap pemilik bersama tempat tersebut (misalnya aula garasi yang disebutkan di atas) dapat memilih secara independen dengan bagiannya dari bagiannya di properti bersama, ia tidak harus menyetujui posisinya dengan pemilik bersama lainnya dari tempat ini. Bagian dari properti bersama dari pemilik bersama tempat di bagian pecahan (misalnya pemilik bersama aula garasi) sesuai dengan produk dari ukuran bagiannya dalam kepemilikan bersama tempat dan ukuran bagian dalam kepemilikan bersama atas properti bersama yang terkait dengan tempat ini.

Contoh 2

Co-pemilik tempat - aula garasi - memiliki 4% saham di tempat ini. Ukuran aula garasi ini dalam kaitannya dengan seluruh properti bersama adalah sebanyak 20%. Rekan pemilik aula garasi dapat secara mandiri menggunakan hak suara yang diberikan ke tempat ini - sehubungan dengan semua saham di komunitas ini, ia akan memiliki bagian 1/125 (1/25 dari 1/5).

Persyaratan juga telah diperkenalkan untuk menunjuk seorang kuasa jika pemungutan suara dilakukan sesuai dengan prinsip bahwa satu pemilik membawa satu suara. Jika bangunan tersebut dimiliki bersama dalam bagian-bagian pecahan (misalnya bangunan komersial - aula garasi), pemilik bersama, untuk memilih tempat mereka dalam pemungutan suara yang dilakukan menurut prinsip bahwa setiap pemilik berhak atas satu suara, wajib untuk membentuk perwakilan secara tertulis. Penunjukan kuasa dilakukan oleh pemilik bersama tempat dengan suara mayoritas yang dihitung sesuai dengan ukuran saham dalam kepemilikan bersama tempat.

Dalam hal tidak adanya persetujuan dari mayoritas pemilik bangunan yang disyaratkan, dewan manajemen atau manajer yang dipercayakan untuk mengelola real estat bersama dapat meminta keputusan pengadilan, yang akan memutuskan dengan mempertimbangkan tujuannya. dari kegiatan yang dimaksudkan dan kepentingan semua pemilik.

Ketika apartemen itu milik pasangan

Sangat sering tempat itu milik pasangan. Dalam kenyataan Polandia, dalam banyak kasus, flat semacam itu adalah subjek properti bersama (karena fakta bahwa rezim properti yang dominan adalah properti bersama, dan pasangan biasanya membeli flat bersama setelah menikah). Dalam hal ini, pasangan memiliki satu hak suara yang tidak dapat dibagi, yang dapat digunakan oleh salah satu dari mereka. Masing-masing pasangan dapat secara mandiri mengelola properti bersama, dan pemungutan suara di komunitas perumahan hanyalah kegiatan seperti itu. Namun, tidak dapat dikesampingkan bahwa salah satu pasangan akan menentang suara pasangan lainnya - jika keberatan tersebut mencapai dewan komunitas sebelum pemungutan suara, itu akan efektif - yaitu suara seperti itu tidak dapat dianggap sebagai suara.

Mungkin saja tempat itu hanya dimiliki oleh satu pasangan. Bagaimana resolusi komunitas disahkan? Kemudian dia memiliki hak untuk memilih terkait dengan tempat ini, karena hanya dia yang menjadi anggota komunitas. Pasangannya dapat memilih di tempatnya, tetapi hanya jika dia memiliki surat kuasa yang sesuai.

Tempat juga dapat menjadi subjek kepemilikan bersama yang normal dari pasangan (karena, misalnya, pasangan membeli tempat sebelum pernikahan dan masing-masing memiliki bagian 50%, atau mereka menandatangani persetubuhan, memperkenalkan pemisahan properti, yang ditanggung oleh apartemen yang dibeli sebelumnya, ketika harta bersama masih berlaku). Dalam hal ini, aturan yang dijelaskan sebelumnya mengenai pemungutan suara oleh pemilik bersama tempat berlaku, yaitu masing-masing pasangan ini memiliki suara "sebagian", yang dapat diberikan sendiri.

Komunitas perumahan kecil

Secara sepintas, harus diingat bahwa aturan lain berlaku dalam apa yang disebut komunitas perumahan kecil (yaitu ketika jumlah tempat tidak melebihi 7). Dalam hal ini pengelolaan dan fungsi masyarakat berlangsung sesuai dengan asas-asas yang diatur dalam KUH Perdata. Tidak perlu menunjuk dewan manajemen. Pemilik tempat, anggota masyarakat, hanya membuat keputusan langsung tentang pengelolaan properti bersama (ada kegiatan manajemen biasa dan yang melebihi manajemen itu, serta mayoritas yang tepat diperlukan untuk memutuskan hal-hal di atas).