Penjualan real estat dan tarif PPN yang berbeda

Pajak Layanan

Sebagai aturan, aktivitas bisnis membutuhkan tempat. Jika mereka memiliki sendiri, kemungkinan penjualan real estat dapat mengakibatkan masalah dalam hal PPN, karena peraturan yang tidak jelas tentang hal ini. Dalam beberapa situasi, satu bangunan mungkin dikenakan pajak dengan tarif yang berbeda.

Penjualan real estat dan PPN

Sebagai aturan, pengiriman barang yang dibayar, termasuk real estat, dikenakan PPN.

Ketentuan Undang-Undang PPN memberikan dua pengecualian yang menentukan penjualan real estat yang terkandung dalam Art. 43 pasal 1 butir 10 dan 10a UU PPN.

Sesuai dengan ketentuan Art. 43 detik 1 angka 10 UU PPN, pengadaan bangunan, struktur atau bagiannya dikecualikan, kecuali:

  • penyerahan dilakukan dalam atau sebelum pelunasan pertama,

  • jangka waktu kurang dari 2 tahun telah berlalu antara hunian pertama dan penyerahan bangunan, struktur atau bagiannya.

Mengingat ketentuan tersebut di atas, kunci untuk menentukan aturan perpajakan untuk penyerahan suatu bangunan adalah menentukan kapan bangunan itu pertama kali ditempati dan jangka waktu apa yang telah berlalu sejak itu.

Pendudukan pertama (Pasal 2 (14) Undang-Undang PPN) dipahami sebagai penggunaan, dalam pelaksanaan kegiatan kena pajak, kepada pembeli pertama atau pengguna bangunan, struktur atau bagiannya, setelah mereka:

  • konstruksi atau

  • perbaikan, jika biaya yang dikeluarkan untuk peningkatan tersebut dalam pengertian peraturan pajak penghasilan paling sedikit 30% dari nilai awal.

Peraturan yang disebutkan di atas menunjukkan bahwa penyerahan real estat yang memenuhi persyaratan yang ditentukan dalam peraturan dapat dibebaskan dari PPN. Pengecualian dari pengecualian ini terjadi bila penyerahan dilakukan dalam rangka penyelesaian pertama atau sebelum itu dan bila sekurang-kurangnya 2 tahun telah berlalu sejak penyelesaian pertama.

Selain itu, penyerahan bangunan, struktur atau bagiannya pada prinsipnya dibebaskan dari PPN sesuai dengan Art. 43 detik 1 poin 10a UU Ada juga pengecualian untuk aturan ini dari ketentuan ini. Penyerahan (termasuk penjualan) suatu bangunan, struktur atau bagiannya dikenakan PPN apabila:

  • sehubungan dengan benda-benda tersebut, orang yang menyerahkannya tidak berhak untuk mengurangi jumlah pajak yang terutang dengan jumlah pajak masukan,

  • orang yang menyerahkannya tidak dibebani biaya perbaikannya, sehubungan dengan itu ia berhak mengurangi jumlah pajak yang terutang sebesar pajak masukan, dan jika ia mengeluarkan biaya-biaya tersebut, biayanya lebih rendah dari 30% dari nilai awal benda-benda tersebut.

Sesuai dengan Seni. 43 detik 10 Undang-Undang PPN, Wajib Pajak dapat menarik diri dari penerapan pembebasan pajak yang menjadi haknya sehubungan dengan bangunan, struktur atau bagiannya, ketika penyerahan akan dilakukan setelah 2 tahun sejak pelunasan pertama, dan memilih perpajakan mereka. , dengan ketentuan bahwa baik pemberi maupun pembeli dan pemberi barang akan terdaftar sebagai wajib pajak PPN aktif dan akan menyerahkan pernyataan sebelum penyerahan kepada kepala kantor pajak yang berwenang bagi pembeli bahwa mereka memilih untuk mengenakan pajak atas barang tersebut.

Deklarasi ini harus berisi:

  • nama dan nama keluarga, alamat dan nomor identifikasi pajak pengirim dan pembeli,

  • tanggal yang direncanakan untuk menyelesaikan perjanjian pengiriman fasilitas,

  • alamat objek ini.

Selain itu, untuk membebaskan pembebasan PPN sehubungan dengan penyerahan benda, jumlah yang harus dibayar untuk penyerahan tidak boleh lebih rendah dari harga beli atau biaya produksi yang ditetapkan pada saat penyerahan benda.

Penyelesaian pertama dan dua tarif PPN dijual

Wajib pajak sering mengalami masalah dengan definisi penyelesaian pertama. Otoritas pajak menunjukkan bahwa penggunaan bangunan yang dibangun atau dimodernisasi untuk kegiatan kena pajak tidak menghasilkan penyelesaian pertama, jika tidak diberikan untuk digunakan kepada entitas lain, misalnya untuk disewakan. Sikap demikian disampaikan antara lain oleh Direktur Kamar Pajak di Warsawa dalam interpretasi individu pada 27 Mei 2015, file ref. IPPP1 / 4512-249 / 15-2 / AP, di mana kita membaca:

"(...) Oleh karena itu, jika wajib pajak (atau pihak ketiga) membangun atau memodernisasinya, dan pengeluaran untuk perbaikan melebihi 30% dari nilai awal, maka objek (atau perbaikan) akan digunakan. (diisi oleh Wajib Pajak dalam Daftar Harta Tetap) ), bukan berarti tidak berpenghuni karena tidak dipergunakan dalam pelaksanaan kegiatan kena pajak. Namun, hunian pertama akan terjadi ketika fasilitas yang dibangun atau dimodernisasi dijual atau, misalnya, disewakan, disewakan, dan kegiatan ini dikenakan PPN. Perlu diperhatikan bahwa baik penjualan, sewa guna usaha maupun persewaan yang dilakukan oleh Wajib Pajak PPN merupakan kegiatan yang dikenai pajak. Oleh karena itu, saat penyerahan bangunan, struktur atau bagiannya untuk digunakan kepada penyewa pertama (penyewa) atau pembeli (...) harus dianggap sebagai hunian pertama ”.

Hal ini dapat menyebabkan situasi di mana dua tarif berlaku saat menjual bangunan, karena bangunan tersebut dapat disewa sebagian dan sebagian digunakan untuk menjalankan bisnis.

Pengadilan tidak setuju dengan pandangan otoritas pajak ini. Dalam putusan Mahkamah Agung Tata Usaha Negara 14 Mei 2014, ref. No. I FSK 382/14 Pengadilan menyatakan dengan tegas bahwa untuk dapat terjadi pendudukan pertama, cukuplah gedung yang dibangun atau diperbaiki oleh Wajib Pajak untuk digunakan untuk keperluan usaha. Pemberlakuan tersebut tidak harus menyangkut pelaksanaan kegiatan kena pajak.

Sebagai hasil dari penilaian, otoritas pajak juga merevisi pandangan mereka untuk kepentingan wajib pajak. Contohnya adalah interpretasi individu Direktur Kamar Pajak di Warsawa tanggal 25 April 2016, No.IPPP3 / 4512-208 / 16-2 / ISZ. Kami membaca di dalamnya bahwa:

"(...) Perlu diketahui bahwa Mahkamah Agung Tata Usaha Negara dalam putusannya tanggal 14 Mei 2014, berkas ref. No. Saya FSK 382/14. Dalam putusan itu, Mahkamah menyatakan bahwa: 'Penafsiran linguistik, sistematis dan teleologis dari Directive 112 dengan jelas menunjukkan bahwa yang disebutkan di atas istilah tersebut harus dipahami secara luas sebagai "pendudukan pertama sebuah bangunan, penggunaan". Oleh karena itu, begitulah definisi yang diberikan dalam Art. 2 poin 14 UU PPN (...).

Ini berarti bahwa Pemohon, menggunakan yang disebutkan di atas Bangunan untuk tujuan bisnis telah memenuhi persyaratan pengecualian dalam Art. 43 detik 1 poin 10 UU PPN. Pengiriman yang direncanakan dari Gedung akan berlangsung setelah hunian pertama dalam arti Art. 2 poin 14 UU PPN dan jangka waktu lebih lama dari 2 tahun akan berlalu dari pendudukan pertama dengan rencana penjualan Properti.

Oleh karena itu, penyerahan Bangunan yang terletak di Real Estat akan mendapat manfaat dari pembebasan pajak berdasarkan Art. 43 detik 1 angka 10 UU Pajak Barang dan Jasa. (...)".

Dengan demikian, menurut ketentuan UU PPN, tidak ada alasan untuk menerapkan dua tarif PPN ketika menjual bangunan yang digunakan untuk kebutuhan perusahaan dan, misalnya, disewakan.