Metode perpajakan real estat selama penjualan

Pajak Layanan

Cara yang benar untuk mengenakan pajak real estat dengan PPN penting karena kesalahan biasanya memiliki konsekuensi keuangan yang serius. Di sisi lain, ketentuan dalam hal ini tidak jelas dan sering terjadi perubahan interpretasi.

Cara menentukan pengenaan pajak atas penyerahan real estat oleh seorang pembayar PPN tergantung pada apakah real estat itu dibangun atau tidak.

Metode perpajakan real estat yang belum dikembangkan

Metode perpajakan real estat yang belum dikembangkan ditentukan dalam Seni. 43 detik 1 angka 9 Undang-Undang 11 Maret 2004 tentang Pajak Barang dan Jasa (selanjutnya disebut "UU PPN"). Ditetapkan bahwa penyediaan tanah yang belum dikembangkan selain tanah bangunan dikecualikan. Dengan istilah "area konstruksi" - sesuai dengan Art. 2 angka 33 Undang-Undang PPN - artinya tanah yang dimaksudkan untuk pembangunan sesuai dengan rencana tata ruang daerah, dan jika tidak ada rencana tersebut - sesuai dengan keputusan tentang kondisi bangunan dan pengembangan tanah, sebagaimana dimaksud dalam ketentuan tentang perencanaan dan pengembangan tata ruang. Oleh karena itu, jika subjek penyerahan dilakukan oleh wajib pajak dalam arti Art. 15 Undang-Undang adalah tanah yang belum dikembangkan yang dimaksudkan untuk pengembangan sesuai dengan rencana pengembangan tata ruang lokal, dan jika tidak ada rencana seperti itu - sesuai dengan keputusan tentang pengembangan tanah dan kondisi pengembangan, penyediaannya dikenakan PPN dengan tarif 23%. Dalam kasus lain, penyediaan tanah yang belum dikembangkan oleh wajib pajak dibebaskan dari PPN.

Dalam hal pokok penyerahan adalah beberapa bidang tanah yang dicakup oleh satu daftar tanah dan hak tanggungan, maka transaksi ini tidak dapat diperlakukan sebagai satu penyerahan, karena cara pengenaan PPN harus ditentukan secara terpisah untuk setiap bidang (lihat interpretasi Direktur Kamar Pajak di Katowice 7 Februari 2012, nomor referensi IBPP2/443-1222/11/IK).

Untuk menentukan metode pengenaan pajak PPN atas penyerahan hak pakai hasil terus-menerus atas tanah, berlaku aturan yang sama seperti dalam hal pengadaan tanah.

Pajak atas real estat yang dibangun

Metode perpajakan pasokan real estat yang dikembangkan dengan PPN ditentukan oleh metode perpajakan bangunan atau struktur yang didirikan di plot. Hal ini disebabkan tidak adanya ketentuan tersendiri yang mengatur tentang cara perpajakan atas tanah terbangun dan Pasal. 29a paragraf. 8 Undang-Undang PPN, yang menyatakan bahwa dalam hal penyerahan bangunan atau bangunan yang berhubungan tetap dengan tanah atau bagian dari bangunan atau bangunan tersebut, nilai tanah tidak dipisahkan dari dasar pengenaan pajak.

Jika subjek penyerahannya adalah tanah yang dikembangkan dengan lebih dari satu bangunan atau bangunan, maka cara pengenaan pajak pertambahan nilai harus ditentukan secara terpisah untuk setiap bangunan.

Contoh 1.

Apabila salah satu bangunan dibebaskan dan yang lain dikenai pajak dengan tarif 23%, maka nilai tanah harus dimasukkan dalam dasar pengenaan pajak dalam suatu proporsi yang dihitung dengan salah satu dari dua cara, yaitu menurut kunci nilai (terdiri dari menetapkan nilai tanah secara proporsional dengan nilai bangunan individu) atau kunci area (terdiri dari menetapkan nilai tanah secara proporsional dengan luas yang ditempati oleh bangunan individu). Peraturan tidak menentukan metode pembagian nilai tanah ini (lihat interpretasi Direktur Kamar Pajak di Poznań 24 Mei 2012, ref. ILPP1 / 443-209 / 12-2 / AW Direktur Kamar Pajak di Warsawa 19 Maret 2012, ref.IPPP2 / 443-1400 / 11-4 / KG).

Sesuai dengan Seni. 43 detik 1 butir 10 Undang-undang 11 Maret 2004, pengadaan bangunan, struktur atau bagiannya dikecualikan, kecuali jika:

dan)

penyerahan dilakukan dalam atau sebelum pelunasan pertama,

B)

jangka waktu kurang dari 2 tahun telah berlalu antara hunian pertama dan penyerahan bangunan, struktur atau bagiannya.

Pasal 2 (14) Undang-Undang PPN menetapkan bahwa pelunasan pertama harus dipahami sebagai penggunaan, dalam pelaksanaan kegiatan kena pajak, kepada pembeli atau pengguna pertama bangunan, struktur atau bagiannya, setelah mereka:

dan)

konstruksi atau

B)

perbaikan, jika biaya yang dikeluarkan untuk peningkatan tersebut dalam pengertian peraturan pajak penghasilan paling sedikit 30% dari nilai awal.

Dalam putusan preseden 14 Mei 2015 (kasus ref. I FSK 382/14), Mahkamah Agung Administrasi menyatakan bahwa ketentuan Undang-Undang PPN sebagian tidak sesuai dengan hukum Uni Eropa mengenai pengenalan definisi penyelesaian pertama dari syarat untuk menggunakan bangunan "dalam pelaksanaan kegiatan kena pajak" konsep pendudukan pertama harus dipahami sebagai penggunaan oleh pembeli pertama atau pengguna bangunan, struktur atau bagiannya setelah konstruksi mereka 23 Februari 2016 (I FSK 1573/14) mengajukan pertanyaan ke Pengadilan Uni Eropa (no. kasus C-308/16 Seleksi Premium Kozuba sebelum CJEU) Sampai artikel ini dibuat, CJEU belum mengeluarkan putusan dalam kasus ini .

Otoritas pajak setelah keputusan tersebut di atas telah dikeluarkan. mengacu pada ketidaksesuaian ketentuan Undang-Undang PPN Polandia dengan Petunjuk PPN. Misalnya, dalam interpretasi 15 September 2016 (ITPP3 / 4512-394 / 16 / JC), Direktur Kamar Pajak di Bydgoszcz menyatakan bahwa pendudukan pertama sebuah bangunan harus dipahami secara luas sebagai "pendudukan pertama suatu bangunan, pakai”. Dalam situasi ini, bisa dikatakan pemukiman pertama, bangunan itu harus dirampas dan digunakan, juga untuk keperluan usaha sendiri.Pandangan serupa diungkapkan oleh Direktur Kamar Pajak di Katowice dalam interpretasi 13 September 2016, IBPP1 / 4512-427 / 16-1 / MG dan Direktur Kamar Pajak di Pozna dalam interpretasi 29 Juli 2016, ILPP1 / 4512-1-322 / 16-4 / JK. Ketika posisi ini diadopsi, dalam sejumlah besar kasus, keadaan untuk penerapan pembebasan pajak akan muncul. Ini terutama berlaku untuk situasi di mana properti itu dibangun oleh wajib pajak dan digunakan olehnya setidaknya selama dua tahun sebelum pengiriman.

Pandangan saat ini dalam hal ini sama sekali berbeda dari posisi yang dikemukakan sebelumnya oleh pihak berwenang, karena pada waktu itu diasumsikan bahwa komisioning hanya terjadi dalam pelaksanaan suatu kegiatan kena pajak, misalnya di bawah sewa, sewa-menyewa atau penyediaan barang. Oleh karena itu, wajib pajak yang mengikuti posisi sebelumnya ketika menentukan metode perpajakan dapat terkena konsekuensi keuangan negatif. Namun, dalam hal ini, tidak akan ada kepastian sampai putusan CJEU tersebut di atas disampaikan.

Dalam mendefinisikan permukiman pertama, perlu juga dibedakan antara konsep “perbaikan” dan “renovasi”. Sesuai dengan Seni. 22 g paragraf 1. 17 kalimat 2 UU PIT dan Art. 16 g paragraf 1. 13 kalimat 2 Undang-Undang CIT, aset tetap dianggap ditingkatkan ketika jumlah biaya yang dikeluarkan untuk rekonstruksi, perluasan, rekonstruksi, adaptasi atau modernisasi pada tahun pajak tertentu melebihi PLN 10.000 dan biaya ini meningkatkan nilai pakai sehubungan dengan nilai pada tanggal pengambilan dana yang tahan lama untuk digunakan, diukur secara khusus oleh periode penggunaan, kapasitas produksi, kualitas produk yang diperoleh dengan bantuan aset tetap yang ditingkatkan dan biaya operasinya. Menurut putusan Mahkamah Agung Tata Usaha Negara tanggal 21 November 2001 (nomor rujukan I SA/Gd 829/99), terdapat perbaikan apabila dapat dinyatakan sekurang-kurangnya terdapat salah satu unsur perbaikan:

  • rekonstruksi sebagai perubahan signifikan dalam struktur internal fasilitas yang sudah ada tanpa menambah luas dan kuba,

  • pemekaran sebagai pertambahan luas/kubatur,

  • rekonstruksi sebagai konstruksi ulang suatu objek dalam arti menciptakan kembali suatu objek,

  • adaptasi sebagai adaptasi suatu objek ke fungsi baru, yang selama ini belum terpenuhi,

  • modernisasi sebagai modernisasi dalam arti melengkapi fasilitas dengan komponen baru.

Di sisi lain, istilah "renovasi" harus dipahami, sesuai dengan Art. 3 butir 8 Undang-Undang 7 Juli 1994 Undang-undang Konstruksi, pelaksanaan pekerjaan konstruksi pada bangunan gedung yang sudah ada terdiri dari pemulihan keadaan semula, dan bukan merupakan pemeliharaan saat ini, sedangkan penggunaan produk konstruksi selain yang digunakan dalam keadaan semula Diperbolehkan. Perlu dicatat bahwa dalam Seni. 2 poin 14 UU PPN, baru ada pembicaraan perbaikan. Hal ini penting karena jika biaya minimal 30% dari nilai awal properti, maka hanya biaya perbaikan yang diperhitungkan untuk menentukan nilai biaya yang dikeluarkan.

Dalam hal penyerahan tersebut untuk mendapatkan keuntungan dari pembebasan PPN sesuai dengan Art. 43 detik 1 poin 10 dari UU PPN, pembayar pajak - sesuai dengan seni. 43 detik 10 - dapat memilih keluar dari pengecualian ini dan memilih untuk mengenakan pajak atas pengadaan bangunan, struktur atau bagiannya, dengan ketentuan bahwa penyerahan dan pembeli bangunan, struktur atau bagiannya:

  1. terdaftar sebagai pembayar PPN aktif;

  2. menyampaikan, sebelum tanggal penyerahan benda-benda tersebut, kepada kepala kantor pajak kepada kepala kantor pajak, suatu pernyataan yang konsisten bahwa mereka memilih untuk mengenakan pajak atas penyerahan bangunan, struktur atau bagian-bagiannya. Deklarasi, sesuai dengan sec. 11 juga harus mengandung:

  • nama dan nama keluarga atau nama, alamat, dan nomor pokok wajib pajak pengirim dan pembeli,

  • tanggal rencana penutupan kontrak untuk penyerahan bangunan, struktur atau bagiannya,

  • alamat bangunan, struktur atau bagiannya.

Pelaksanaan hak untuk memilih perpajakan biasanya terjadi ketika penjual, menerapkan pengecualian, akan diwajibkan untuk memperbaiki pajak yang dipotong sesuai dengan Art. 91 UU PPN.

Contoh 2.

Wajib pajak PPN bermaksud untuk menjual real estat yang dibeli 3 tahun sebelumnya (setelah pembelian, ia berhak atas pengurangan PPN). Dalam situasi seperti itu, seharusnya berlaku pembebasan PPN. Namun, ia harus mengembalikan 70% dari pajak yang dipotong (berdasarkan Pasal 91 (2), (4) dan (5) UU PPN). Dalam situasi seperti itu, menguntungkan baginya untuk memilih mengenakan pajak atas persediaan ini jika pembeli berhak atas pengurangan.

Sesuai dengan Seni. 43 detik 1 butir 10a Undang-undang 11 Maret 2004, pembebasan juga tunduk pada penyerahan bangunan, struktur atau bagiannya yang tidak termasuk dalam pengecualian sebagaimana dimaksud dalam angka 10, dengan ketentuan bahwa:

dan)

sehubungan dengan benda-benda tersebut, orang yang menyerahkannya tidak berhak untuk mengurangi jumlah pajak yang terutang dengan jumlah pajak masukan,

B)

orang yang menyerahkannya tidak dibebani biaya perbaikannya, sehubungan dengan itu ia berhak mengurangi jumlah pajak yang terutang sebesar pajak masukan, dan jika ia mengeluarkan biaya-biaya tersebut, biayanya lebih rendah dari 30% dari nilai awal benda-benda tersebut.

Kondisi sebagaimana dimaksud pada ayat 1. 1 poin 10a. b, sesuai dengan Seni. 43 detik 7a Undang-undang PPN, tidak berlaku jika bangunan, struktur atau bagiannya dalam kondisi yang lebih baik digunakan oleh Wajib Pajak untuk kegiatan kena pajak selama minimal 5 tahun.

status wajib pajak PPN

Sebagaimana telah disinggung di awal, agar suatu penyerahan dapat dikenakan PPN, harus dilakukan oleh Wajib Pajak. Apakah seseorang adalah pembayar PPN tidak ditentukan oleh fakta pendaftaran, tetapi oleh keadaan sebenarnya. Seringkali pihak berwenang mempertanyakan kurangnya pajak PPN atas pasokan real estat, dengan alasan bahwa orang yang membuat pasokan itu melakukannya dalam rangka kegiatan ekonomi yang dilakukan sendiri, oleh karena itu wajib pajak yang dimaksud dalam Art. 15 detik 1 UU PPN.

Contoh 3.

Seseorang yang telah melakukan sejumlah kegiatan yang bertujuan untuk meningkatkan nilai properti, misalnya menghubungkan utilitas ke plot, memisahkan jalan internal, kegiatan periklanan yang agresif, dapat dianggap sebagai wajib pajak PPN.

Konsekuensi dari perpajakan yang salah atas persediaan real estat

Penerapan yang benar dari perpajakan atau pembebasan PPN untuk penyediaan real estat adalah penting karena penentuan metode perpajakan yang salah dapat mengakibatkan konsekuensi keuangan dan pidana fiskal yang serius. Kita juga harus ingat tentang sanksi PPN, yang diperkenalkan kembali ke dalam UU PPN per 1 Januari 2017. Oleh karena itu, sehubungan dengan penyerahan real estat, baik penjual maupun pembeli harus hati-hati menentukan cara pengenaan PPN. Ketekunan ini, seperti yang ditunjukkan, juga harus berada di pihak pembeli, karena efek negatif juga dapat terjadi di pihaknya ketika ia memotong PPN yang salah dihitung. Kemudian otoritas akan menolak haknya untuk memotong (lihat Pasal 88 (3a) (2) Undang-Undang PPN) dan akan menetapkan kewajiban pajak tambahan (sanksi PPN) kepada pembeli sebesar 30 atau 20% - sesuai dengan Seni. paragraf 112b. 1 titik 1 atau detik. 2 poin 1 UU PPN. Ketidakteraturan ini mungkin juga terkait dengan kewajiban membayar bunga atau kewajiban fiskal pidana.

Radoslaw Paziki

Kantor Penasehat Pajak CONSULO-TAX di Pozna