Perlindungan apa yang harus Anda pilih terhadap penyewa yang tidak setia?

Melayani

Menyewa tempat, gudang, atau ruang lain dapat menjadi sumber penghasilan pasif dan tetap yang bagus. Di sisi lain, tidak semua penyewa jujur ​​dan dapat diandalkan. Mungkin terjadi bahwa penyewa menggunakan tempat yang disewa dengan cara yang tidak sesuai dengan kontrak atau tujuan penggunaan properti, menyebabkan kerusakan akibat penggunaan yang tidak tepat, atau setelah akhir masa sewa, penyewa tidak setuju untuk mengembalikannya. dari subjek sewa. Muncul pertanyaan di sini apakah mungkin dan perlindungan seperti apa terhadap penyewa yang tidak loyal dapat diterapkan? Kami akan mencoba menjawab pertanyaan-pertanyaan tersebut di bawah ini.

Memeriksa penyewa masa depan

Cara yang diinginkan, tetapi agak rumit untuk menghindari kekecewaan dengan penyewa yang tidak jujur ​​adalah dengan mengumpulkan informasi tentang dia sebelum menyimpulkan sewa. Dalam kasus penyewa yang merupakan orang perseorangan, memeriksa kredibilitas dan solvabilitas mereka bisa jadi sulit. Namun, Anda dapat mencoba memeriksa riwayat orang tersebut di Biro Informasi Kredit, yang akan menunjukkan apakah penyewa di masa depan tidak muncul dalam daftar debitur. Ini adalah tindakan keamanan pertama terhadap penyewa yang tidak setia.

Pada saat yang sama, jika sewa terkait dengan kegiatan bisnis yang dilakukan oleh penyewa, ada baiknya meninjau masuknya orang tersebut ke dalam Daftar Pengadilan Nasional atau Daftar Pusat dan Informasi Kegiatan Ekonomi - tergantung pada apakah penyewa perusahaan atau orang perseorangan. Seringkali, dari entri dalam register tersebut di atas, seseorang dapat membaca informasi tentang eksekusi juru sita terhadap pengusaha atau proses kepailitan yang sedang dilakukan.

Persiapan kontrak tertulis dan pertimbangan yang cermat dari ketentuan-ketentuannya

Tidak mengherankan, tetapi sangat penting, perlindungan terhadap penyewa yang tidak setia harus menjadi pengamatan bahwa kontrak sewa harus ditulis dan ketentuan terpentingnya dipikirkan dengan cermat. KUHPerdata mendefinisikan aturan umum yang berkaitan dengan pelaksanaan perjanjian sewa (Pasal 659-692 KUH Perdata), tetapi tidak selalu menerapkan ketentuannya secara langsung ternyata bermanfaat bagi para pihak. Kadang-kadang akan menjadi kepentingan mereka untuk mengatur isu-isu tertentu secara terpisah dari regulasinya.

Misalnya, KUH Perdata menentukan dalam Art. 662 2, bahwa pengeluaran-pengeluaran kecil yang berhubungan dengan penggunaan barang-barang biasa dibebankan kepada penyewa. Namun, peraturan tidak menentukan apa yang harus dipahami dengan istilah "pengeluaran kecil", yang menimbulkan perselisihan interpretasi. Untuk mencegah konsekuensi negatif, yang tidak ditentukan dan dinilai, pemilik dapat meminta agar masalah tersebut diklarifikasi dalam kontrak.

Dalam perjanjian sewa, ada baiknya menentukan hak pemilik untuk mengakhiri perjanjian sewa jika kondisi tertentu terpenuhi. Misalnya, sesuai dengan Art. 672 KUHPerdata. Jika penyewa gagal membayar sewa setidaknya selama dua periode pembayaran penuh, pemilik dapat mengakhiri sewa tanpa memperhatikan periode pemberitahuan. Istilah dalam kontrak ini dapat diubah secara bebas, jadi, misalnya, dibatasi hingga satu bulan.

Pada saat yang sama, harus dicatat bahwa pemutusan kontrak yang dibuat untuk jangka waktu tertentu hanya dapat terjadi dalam kasus-kasus yang ditentukan dalam kontrak. Agar pemilik dapat mengakhiri sewa dalam hal penyewa melakukan sewa dengan cara yang tidak sesuai dengan kontrak atau karena alasan lain, para pihak harus mengatur hak untuk mengakhiri sewa untuk jangka waktu yang ditentukan dalam kontrak. Agar efektif, alasan untuk mengakhiri sewa tersebut harus diatur secara tepat dan tidak secara umum.

Ketika merumuskan ketentuan sewa, mungkin juga bermanfaat untuk memasukkan ketentuan di dalamnya, yang menurutnya sublet oleh penyewa memerlukan persetujuan pemilik. Memang benar bahwa, menurut KUH Perdata, persetujuan seperti itu tidak diperlukan dalam setiap kasus, tetapi pencantuman jenis klausul ini dalam kontrak akan menghilangkan keraguan dalam hal ini dan akan memungkinkan pemilik tanah untuk memiliki kendali yang lebih besar atas nasib. subjek sewa selama masa sewa.

Menyewa flat dan mengamankannya dari penyewa yang tidak setia

Jika tujuan dari perjanjian sewa-menyewa adalah untuk memenuhi kebutuhan perumahan penyewa, menjadi jauh lebih sulit untuk membela dan melindungi dari penyewa yang tidak setia. Hal ini disebabkan oleh fakta bahwa undang-undang Polandia tanggal 21 Juni 2001 tentang perlindungan hak penyewa, persediaan perumahan kota dan amandemen KUH Perdata, yang secara mutlak mengikat membentuk hak dan kewajiban pemilik dan penyewa tempat tinggal dan memberlakukan pembatasan yang luas. , khususnya mengenai pemutusan perjanjian sewa untuk tempat tinggal atau mengejar penundaan di tempat.

Tanpa merinci, harus ditekankan bahwa mungkin kepentingan pemilik untuk membuat perjanjian sewa sesekali, yang memungkinkan penyewa untuk diusir tanpa perintah pengadilan sebelumnya. Perjanjian sewa sesekali dapat dibuat hanya jika pemilik apartemen adalah orang perseorangan yang tidak melakukan bisnis di bidang penyewaan tempat. Pada saat yang sama, kontrak itu sendiri dapat dibuat untuk jangka waktu tertentu, tidak lebih dari 10 tahun. Pada titik ini, hanya perlu dicatat bahwa aturan sewa sesekali diatur dalam Seni. 19a di atas undang-undang tentang perlindungan hak-hak penyewa.

Menjamin hak untuk memeriksa subjek sewa

Jika pemilik ingin dilindungi dari penyewa yang tidak setia dan untuk memastikan kepastian maksimum bahwa subjek sewa akan tetap tidak berubah dan bahwa penyewa akan melakukan perbaikan dan pemeliharaan yang diperlukan, hak pemilik untuk memeriksa oleh pemilik dapat ditentukan dalam kontrak. Hak ini dapat, misalnya, terdiri dari kunjungan bulanan ke tempat, gudang atau ruang lain.

Di sisi lain, harus diingat bahwa ketentuan semacam itu dapat secara efektif mencegah penyewa menandatangani kontrak, meskipun dalam kasus objek sewa yang cukup unik dan sensitif, jenis ketentuan ini mungkin dapat ditegakkan dan bermanfaat.

Menyetorkan

Unsur yang diperlukan dari perjanjian sewa juga dapat mengamankan kemungkinan klaim pemilik baik untuk pembayaran sewa dan untuk setiap kerusakan yang disebabkan oleh penyewa sehubungan dengan sewa. Jaminan terhadap penyewa yang tidak setia biasanya berbentuk deposit, yaitu sejumlah uang yang ditentukan dalam perjanjian sewa, dibebankan oleh lessor pada saat penandatanganan kontrak atau penerbitan subjek sewa.

Jika, pada akhir masa sewa, menjadi jelas bahwa barang yang disewa telah kehilangan nilainya karena penyalahgunaan oleh penyewa, deposit akan memungkinkan pemilik untuk memotong sejumlah uang untuk mengembalikan subjek sewa, sambil menghindari tuntutan hukum yang membosankan dan mahal.

Mulai masa percobaan 30 hari gratis tanpa pamrih!

Rekening pertukaran uang

Jaminan lain terhadap penyewa yang tidak setia, dalam hal menyewa tempat komersial (gudang atau ruang di pusat perbelanjaan), uang jaminan yang diperlukan terhadap kemungkinan klaim pemilik mungkin merupakan jumlah yang berlebihan. Sementara itu, penyewa akan enggan untuk "membekukan" jumlah uang ini sampai akhir masa sewa. Jumlah yang harus dia keluarkan untuk deposit dapat diinvestasikan dalam kegiatan bisnis saat ini. Instrumen hukum dalam bentuk surat promes mungkin terbukti sebagai penangkal cacat simpanan jenis ini, yang akan berfungsi sebagai cara untuk mengamankan perjanjian sewa.

Surat promes adalah surat berharga dengan bentuk tertentu di mana salah satu pihak berjanji tanpa syarat untuk membayar sejumlah uang tertentu dalam hal permintaan dari pemegang surat promes. Pada saat yang sama, permintaan pembayaran jumlah surat promes tidak memerlukan persyaratan yang harus dipenuhi dan diperlakukan sebagai jaminan terhadap penyewa yang tidak setia.
Yang penting, menerbitkan surat promes pada dasarnya benar-benar bebas biaya. Cukup bagi penyewa untuk menandatangani komitmen untuk membayar sejumlah uang kepada tuan tanah dalam jangka waktu tertentu, ketika tuan tanah memintanya. Bagi pemilik rumah, memiliki surat promes yang dikeluarkan oleh penyewa berarti bahwa jika ada tunggakan dengan biaya apapun, pemilik akan berhak untuk membawa tindakan ke pengadilan untuk pembayaran jumlah yang ditentukan dalam surat promes dalam prosedur yang sangat disederhanakan. - surat pembayaran.Keputusan tersebut dapat segera dilaksanakan, yang secara signifikan akan mempercepat penegakan klaim, dan juga membebaskan pemilik dari beban sulit pembuktian untuk menunjukkan dengan tepat pelanggaran kontrak apa yang telah dilakukan penyewa dan berapa jumlah hutangnya kepada pemilik.
Meskipun demikian, surat promes adalah instrumen yang sangat baik untuk menekan kontraktor yang tidak jujur ​​yang mengetahui bahwa surat promes dapat diuangkan setiap saat.

Akta notaris - penyerahan sukarela untuk penegakan

Untuk melindungi dari penyewa yang tidak setia, perjanjian sewa juga dapat berisi ketentuan yang menetapkan kewajiban penyewa untuk memberikan pernyataan dalam bentuk akta notaris tentang penyerahan sukarela untuk penegakan sesuai dengan Art. 777 Hukum Acara Perdata. Dalam hal ini, pengosongan tempat terjadi tanpa perlu membawa tindakan ke pengadilan.

Hak gadai

Keamanan terhadap penyewa yang tidak setia memberikan hak kepada pemilik tanah untuk hak gadai atas barang-barang bergerak yang dibawa ke dalam subjek sewa. Sesuai dengan Seni. 670 1 Kitab Undang-Undang Hukum Perdata: Untuk menjamin sewa dan keuntungan tambahan yang harus dibayar oleh penyewa selama tidak lebih dari satu tahun, pemilik memiliki hak gadai menurut undang-undang atas barang-barang bergerak penyewa yang menjadi subjek sewa, kecuali barang-barang tersebut tidak dapat disita. Hak gadai berakhir pada saat dikeluarkannya barang-barang yang dijaminkan dari subjek sewa. Misalnya, pemilik ruang gudang memiliki hak untuk menempati barang-barang di sana sampai penyewa membayar sewa yang belum dibayar, yang akan memungkinkan dia untuk memulihkan hutangnya tanpa melibatkan pengadilan.