Pembiayaan real estat komersial - bagaimana cara kerjanya?

Bisnis Layanan

Awal pasar Polandia untuk ruang komersial modern jatuh pada tahun 1990. Perkembangan ekonomi pasar bebas menghasilkan peningkatan minat di pasar Polandia di pihak investor asing. Pada awalnya, mereka hanya memiliki beberapa gedung perkantoran modern. Kantor tipikal sebagian besar terletak di gedung administrasi atau rumah petak. Pada 1990-an, perdagangan umum resmi berlangsung di department store, yang berfungsi hingga hari ini dalam format dan karakter yang berubah. Pusat perbelanjaan modern pertama dibuka di Warsawa pada 1993 Panorama. Pusat-pusat lain mulai muncul dengan cepat: Promenada (1996 - fase I, 1999 - fase II, 2005 - fase III), Tanah, Galeria Mokotów (2000, perpanjangan 2002 dan 2006), Taman Wola, Kota Biru, Arkadia dan Złote Tarasy. Sejalan dengan tren global, pangsa fasilitas komersial besar dalam struktur perdagangan terus meningkat. Sensasi nyata di pasar adalah pembukaan toko IKEA pertama di Polandia. Di sektor makanan, Billa memasuki pasar supermarket Polandia. Perubahan ekonomi telah membuka peluang pengembangan baru juga di sektor pergudangan dan industri. Pengisian rak dan fasilitas toko yang cepat berarti peningkatan permintaan akan layanan pergudangan barang dan logistik. Pasar didorong oleh ketersediaan barang dan jasa, terbukanya pasar konsumen, dan perkembangan teknologi informasi dan telekomunikasi. Seperti apa pasar real estat komersial Polandia saat ini? Apa "aturan mainnya"? Apakah itu bisnis yang menguntungkan? Bagaimana cara kerja pembiayaan real estat komersial saat ini? Kami akan menjawab ini dan pertanyaan lain di artikel ini.

Seperti apa pasar real estat komersial Polandia saat ini?

Saat ini, di pasar investasi, Warsawa berada di garis depan kota-kota Eropa yang dianggap oleh investor sebagai lokasi yang menarik untuk ekspansi perusahaan di masa depan. Central Poland adalah lokasi yang paling diinginkan untuk pengembangan pusat logistik di Eropa Tengah dan Timur. Ibu kota kami menempati peringkat tinggi dalam peringkat dalam hal biaya tenaga kerja yang rendah, biaya rendah dan ketersediaan ruang kantor serta iklim bisnis yang ramah. Ruang kantor yang ditugaskan untuk digunakan dalam 10 tahun terakhir adalah salah satu yang paling modern di Eropa dalam hal solusi standar dan teknis. Pasar ritel Polandia sudah matang, menarik bagi investor institusi, pengembang, rantai ritel, dan pelanggan. Saat ini, ada lebih dari 380 pusat perbelanjaan di Polandia, dengan luas total lebih dari 7,2 juta m2, 56,5% di antaranya terletak di aglomerasi perkotaan besar. Ruang kantor sedang dibuat dengan standar yang lebih baru dan lebih tinggi. Yang terbesar dari mereka memiliki lebih dari 100.000 m2 ruang, seperti Arkadia di Warsawa, Manufaktura di ódź dan Port ódź. Pusat utama pembangunan real estat komersial di Polandia adalah Warsawa, Kraków, Wrocław, dan Tri-City. Ada pengembang dan investor internasional dan domestik profesional di pasar, dan rantai ritel terkenal (dalam dan luar negeri) adalah penyewa tempat komersial. Pemain utama di pasar makanan termasuk hypermarket seperti Auchan, Kaufland, Tesco, Carrefour dan E.Leclerc. Sektor toko DIY diwakili oleh Castorama, OBI, Leroy Merlin dan Grup PSB.

Apa "aturan mainnya"?

Seiring dengan kemajuan teknologi dan perkembangan terkait teknologi seluler, pendekatan pengusaha terhadap masalah lingkungan kerja, semakin populernya bekerja dari rumah atau di mana pun berubah. Kantor akan terus menjadi tempat pertemuan, presentasi, dan apa yang disebut pekerjaan yang tenang. Perubahan gaya hidup tercermin dalam tawaran pusat perbelanjaan. Semakin banyak penekanan ditempatkan pada perluasan area gastronomi dan hiburan. Pesatnya perkembangan e-commerce, yang disebut e-tailing dapat berkontribusi membatasi penawaran fasilitas komersial, terutama di sektor makanan dan multimedia. Anda sudah dapat melihat munculnya saluran distribusi baru, seperti galeri online atau konsep bisnis yang diterapkan melalui jejaring sosial. Peluang untuk pengembangan pasar meliputi:

  • Meningkatkan minat investor di kota-kota kecil, tidak jenuh dengan ruang ritel modern;

  • Memperbaiki kondisi pembiayaan untuk transaksi investasi komersial baru;

  • Munculnya merek-merek baru dan pengembangan rantai ritel besar yang ada.

Ancaman terhadap perkembangan pasar dapat berupa:

  • Risiko yang ada terkait situasi ekonomi, dampak gejolak di pasar Eropa;

  • Kenaikan suku bunga yang signifikan untuk mata uang sewa utama, EUR;

  • Kesulitan penyewa yang lebih kecil.

Real estat komersial bertujuan untuk mendatangkan keuntungan bagi pemiliknya, yaitu menghasilkan pendapatan sewa. Fasilitas komersial dapat mencakup kantor, komersial (termasuk tempat komersial dan layanan, pusat perbelanjaan, supermarket), gudang dan fasilitas logistik dan distribusi. Fasilitas ini paling sering terletak di pusat kota besar atau perumahan besar dan memiliki standar penyelesaian yang tinggi.Penyewa adalah perusahaan besar yang dapat diandalkan, terutama perusahaan rantai. Proyek real estat komersial sering dibangun untuk penyewa tertentu. Pembiayaan real estat komersial terutama dilakukan dengan pinjaman bank dan pinjaman yang diberikan oleh sponsor proyek. Jika sebuah perusahaan ingin berinvestasi di properti komersial untuk disewakan (gedung perkantoran, toko, pusat perbelanjaan, gudang, logistik dan distribusi) atau tanah untuk pembangunan properti komersial, ia memilih pinjaman untuk membiayai real estat komersial. Pinjaman ini dapat digunakan, misalnya, untuk pembelian real estat komersial yang ditugaskan untuk digunakan atau untuk membiayai PPN yang dibayarkan oleh perusahaan selama masa konstruksi atau ketika membeli real estat komersial. Penerima manfaat dari pembiayaan ini dapat berupa kendaraan tujuan khusus yang baru didirikan dalam bentuk perseroan terbatas atau perusahaan saham gabungan yang didirikan semata-mata untuk tujuan melaksanakan, memiliki dan mengelola fasilitas tertentu atau perusahaan menengah dalam apa yang disebut "akuntansi penuh". Bank menganalisis proyek investasi dalam beberapa tahap. Dimulai dari analisis ekonomi dan keuangan, melalui analisis dokumentasi investasi, dan diakhiri dengan analisis efektivitas investasi. Dengan menggunakan metode analisis kuantitatif, ia mempelajari struktur dan dinamika kategori ekonomi individu dan hubungan di antara mereka. Sebagai bagian dari penilaian kualitatif, penilaian ini menilai karakteristik internal dan eksternal peminjam, pengelolaannya dan lingkungan yang tidak dapat dinyatakan dalam indikator. Analisis, seperti proses kognitif lainnya, adalah aktivitas analis yang sadar, terarah, dan disengaja.

Pembiayaan real estat komersial - apakah bisnis ini menguntungkan?

Seperti yang ditunjukkan oleh penelitian dan statistik, harga sewa real estat komersial terus meningkat. Ada banyak alasan untuk ini. Dari fakta bahwa kita berada di Uni Eropa, hingga pembukaan perbatasan dan daya saing yang tinggi. Banyak pengusaha percaya bahwa membangun real estat komersial dapat menjadi ide bagus untuk bisnis mereka sendiri. Pusat perbelanjaan, restoran, hotel, bangunan industri, dan pusat logistik modern dapat menjadi tawaran yang bagus. Saat ini, pinjaman untuk pembiayaan pembangunan real estat komersial dikenakan tingkat bunga yang relatif rendah, dan investor memperoleh dua jenis keuntungan. Yang pertama berasal dari sewa dan yang kedua dari kenaikan nilai properti. Pengusaha yang melakukan pembangunan gedung komersial memilih perusahaan konstruksi yang sesuai yang akan melaksanakan proyek, yang disebut kontraktor Umum. Pada tahap awal konstruksi, Anda juga harus mencari penyewa potensial sehingga Anda bisa mulai mendapatkan penghasilan segera setelah mendapatkan izin hunian. Namun, kita harus tahu bahwa tahun-tahun pertama operasi SPV biasanya tidak menguntungkan. Perusahaan mengeluarkan biaya besar terkait pembelian tanah, konstruksi dan layanan pinjaman. Keuntungan datang hanya pada tahun kedua atau ketiga operasi, ketika pendapatan dari kontrak sewa stabil, biaya pembayaran utang perlahan-lahan turun, dan tingkat profitabilitas meningkat. Kita dapat menganggap bahwa keputusan pada bisnis seperti real estat komersial adalah bisnis yang menguntungkan.

Tidak ada pembayaran dari penyewa - lalu apa?

Selama penyewa kami membayar sewa bulanan secara teratur, biaya pemeliharaan properti biasanya dibebankan kepada penyewa, dan pengusahalah yang memperoleh manfaat yang diharapkan. Bagaimana jika satu atau lebih penyewa kami berhenti membayar kami? Kami harus menanggung biaya pembayaran utang, dan pendapatan untuk sementara kurang. Dari sudut pandang praktis, solusi yang paling nyaman sering dicari selama konsultasi individu dengan pengusaha. Solusi termudah tampaknya adalah mencari penyewa baru. Jika itu adalah area yang relatif kecil di seluruh properti, maka mencari pengganti seharusnya tidak menjadi masalah. Paling sering, tempat seperti itu disewa untuk titik layanan. Masalah muncul ketika salah satu tenant utama mulai kesulitan menjaga likuiditas keuangan. Kemudian pendapatan sewa kami menurun drastis, dan mencari penyewa baru mungkin memakan waktu. Ini adalah ide yang baik untuk bernegosiasi dengan penyewa seperti itu. Mungkin masalahnya hanya sementara, dan jika tidak, setidaknya kita punya waktu untuk mencari yang baru. Ingatlah untuk mendiversifikasi portofolio penyewa kami. Mari kita cari ruang di real estat sedemikian rupa sehingga memiliki tempat dengan area besar dan kecil. Kami memilih penyewa yang terbukti, mereka sering kali dapat menjadi rantai ritel besar dari merek-merek terkenal. Maka kita memiliki kesempatan yang lebih baik untuk berfungsinya bisnis kita dengan baik.